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Müssen Betreiber von Cafés und Geschäften weiter Miete zahlen?

Corona trifft den Immobilienmarkt: Vermietern von Büros, Einzelhandel und Restaurants drohen hohe Ausfälle. Aber kann ich in der Corona-Krise meine Mietzahlungen einfach stoppen wie Adidas, H&M und Co.? Welche Rechte Vermieter und Mieter gewerblicher Flächen jetzt haben.

 

Geschlossene Geschäfte, Hotels und Produktionsstandorte, abgesagte Messen, Kurzarbeit und Home-Office für Millionen Mitarbeiter sowie drastische Verdienstausfälle für Selbstständige – das Corona-Virus breitet sich weiter aus und macht auch Immobilienbesitzern, Mietern und gewerblichen Mietern verstärkt Sorgen.

Mieter von Ladenflächen klagen über erhebliche Umsatzeinbußen, wenn das Geschäft weiter nicht geöffnet werden darf und Kunden ausbleiben. Aber welche Auswirkungen hat die Corona-Krise auf meine vertraglichen Pflichten? Bleibe ich als Mieter zur Mietzahlung verpflichtet? Oder kann ich eine Vertragsanpassung verlangen?

Auch im Immobilienmarkt: Verträge sind einzuhalten

Mietzahlungen einfach zu stoppen, ist keine gute Idee, denn nur Mietwohnungen stehen unter besonderem Kündigungsschutz. So einfach geht es also nicht, denn: Auch in Krisenzeiten gilt der Grundsatz „pacta sunt servanda“ unverändert – Verträge sind einzuhalten. Und zwar von beiden Seiten. Folglich ist der Vermieter verpflichtet, die Gebrauchsüberlassung der Mietsache an den Mieter zu gewährleisten, ebenso wie der Mieter zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet ist.

Aber: Kann der Vermieter die Mietsache nicht zur Verfügung stellen, etwa weil Personal, das für den Betrieb des Gebäudes nötig und nicht verfügbar ist, in Quarantäne oder krank ist – also die Nutzung der Mietsache nicht möglich ist – so entfällt auch die Mietzahlungspflicht.

Bestehen andererseits lediglich personelle Engpässe, die einen eingeschränkten Betrieb dennoch erlauben, steht dem Mieter ein gesetzliches Mietminderungsrecht zu. In beiden Fällen trägt der Vermieter das Risiko verminderter oder ausgefallener Mietzahlungen allein.

Quarantäneverordnungen begründen keine Mietminderung

Corona trifft Immobilienmarkt: Tipps für Vermieter und Mieter

Gähnende Leere in den Cafés: Wie gehen gewerbliche Mieter mit der Corona-Krise um? (Bildquelle Adobe Stock)

Werden erkrankte Mitarbeiter oder Mieter in Quarantäne geschickt, besteht kein Mietminderungsrecht. Das Gleiche gilt, wenn wie aktuell wegen der Corona-Krise eine Laden-, Restaurant- oder Geschäftsfläche aufgrund behördlicher Maßnahmen geschlossen wurde. In diesem Fall stellt der Vermieter die Mietsache im vereinbarten Umfang zur Verfügung.

Dass der Mieter sie nicht nutzen kann, ist, salopp formuliert, sein Problem. Denn weder besteht in diesen Fällen ein Mangel der Mietsache, der Voraussetzung für ein Minderungsrecht des Mieters ist, noch hätte der Vermieter generell die persönlichen Nutzungshindernisse wie im Fall der Quarantäneanordnung zu vertreten – oder könnte daran etwas ändern. Auch allgemeine Veranstaltungs- oder Betriebsverbote begründen keinen Mangel der Mietsache.

Ausnahmeregelung bei vereinbarten Umsatzmieten

Andere Regelungen im Immobilienmarkt können im Gewerbemietbereich bei sogenannten Umsatzmieten gelten – also wenn sich der Vermieter vertraglich am geschäftlichen Risiko des Mieters beteiligt hat. Üblicherweise sind in solchen Verträgen zusätzliche Abschlagszahlungen zur Nettomiete vereinbart, deren Höhe sich nach dem erzielten oder zu erwartendem Umsatz richtet.

Mieter, die solche Abschlagszahlungen zuvor geleistet haben, aber die diese bisherigen Umsätze infolge der Corona-Pandemie nicht mehr realisieren können, sollten ihren Vermieter unbedingt auf das ihnen zustehende Anpassungsrecht ansprechen – und die Mietzahlungen um diesen Faktor reduzieren. 

Achtung: Informationspflichten bei Corona-Infektionen 

Neben allen mietvertraglichen Rechten und Pflichten bestehen stets weitere Fürsorge- und Schutzpflichten, die Sie nicht vernachlässigen sollten. Hieraus ergibt sich in der aktuellen Corona-Krise vor allem eine Informationspflicht. Konkret: Haben Mieter gewerblicher Flächen Kenntnis von Corona-Fällen, so dass eine Gefährdung anderer Nutzer, Dienstleister oder Besucher des Gebäudes nicht ausgeschlossen werden kann, so muss der Mieter den Vermieter und dieser eventuell andere Mieter entsprechend informieren. Darüberhinausgehende Schutzpflichten etwa zur Desinfektion von Gemeinschaftsflächen bestehen nur in Einzelfällen.

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